Indexmiete für Mieter & Vermieter

Bei der Indexmiete wird die aktuelle Miethöhe an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. So ist es möglich, die Mieterhöhungen, die maximal einmal pro Jahr stattfinden dürfen, an die aktuellen Lebenshaltungskosten für private Haushalte zu koppeln. Das Gesetz stellt bestimmte Anforderungen an die Vereinbarung einer Indexmiete.

In diesem Beitrag geht es um die Regelungen zur Indexmiete, um den Unterschied zur Staffelmiete, dein Einfluss der Mietpreisbremse, die Wirksamkeit der Indexmiete, die Kündigung und eine Beispielrechnung. Zudem stellen wir die Vor- und Nachteile an der Indexmiete vor, die Mieter und Vermieter erwarten können, und beantworten häufige Fragen.

Indexmiete Definition

Im §557b des BGB ist die Indexmiete näher definiert. Dort steht, dass die Vertragsparteien in einem Mietverhältnis schriftlich vereinbaren können, dass sich dich die Miethöhe an dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland richtet. Während der Geltung der Indexmiete muss die Miete jeweils für mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Laut §559 BGB darf der Vermieter nur dann eine weitere Mieterhöhung verlangen, wenn es bauliche Maßnahmen aufgrund von unverschuldeten Umständen gab.

Die Mietänderung muss bei der Indexmiete schriftlich durch eine Erklärung geltend gemacht werden. Dafür ist ein genauer Geldbetrag zur Erhöhung sowie eine Begründung anhand der Änderung im Preisindex nötig. Mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung muss der Mieter dann die höhere Miete entrichten. Laut BGB ist eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieter unwirksam.

Die Kopplung an den Preisindex

Das Besondere an der Indexmiete ist die Kopplung an den Preisindex. Dabei ist stets der Verbraucherpreisindex für Deutschland, der vom Statistischen Bundesamt regelmäßig ermittelt wird, ausschlaggebend. Wenn zum Beispiel der Index innerhalb von 12 Monaten um 4% steigt, steigt auch die Miete in einem Indexmiet-Verhältnis um 4% an.

Beim Verbraucherpreisindex handelt es sich um einen virtuellen „Warenkorb“, der für einen typischen Verbraucher dargestellt wird. Der Warenkorb repräsentiert alle Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte im Durchschnitt kauft. Die Gewichtung im Warenkorb wird vom Statistischen Bundesamt alle fünf Jahre angepasst, um die Konsumgewohnheiten der Verbraucher darzustellen. Für die Indexmiete gilt stets ein Basisjahr mit den aktuellsten Zahlen, die vorhanden sind.

Unterschied zur Staffelmiete

Bei der Staffelmiete wird im Mietvertrag von Anfang an festgelegt, wann die nächste Mieterhöhung stattfindet und um welche Summe die monatliche Miete ansteigt. Die Staffeln müssen mindestens ein Jahr unverändert gelten, was bei der Indexmiete ähnlich ist. Jedoch wird bei der Indexmiete die Erhöhung abhängig vom Preisindex gestaltet und kann daher nicht vorhergesagt werden.

Staffelmietverträge bieten einen geringeren Verwaltungsaufwand, da die Mietanpassung automatisch geschieht. Zudem beugen sie Konflikten zwischen Vermieter und Mieter vor, denn der Umfang und Zeitpunkt der jeweiligen Mieterhöhungen steht von Anfang an fest. Auch ist es möglich, mit einer Staffelmiete die örtliche Vergleichsmiete zu überschreiten, wobei auch hier die Mietpreisbremse gilt. Für maximal vier Jahre dürfen Vermieter bei einer Staffelmiete das Kündigungsrecht des Mieters ausschließen.

Auf der anderen Seite erlaubt die Staffelmiete keine weiteren Mieterhöhungen. Diese sind jedoch bei der Indexmiete unter bestimmten Umständen möglich. Ein großer Vorteil an der Indexmiete besteht darin, dass sie Inflation und aktuelle Marktentwicklungen dynamisch berücksichtigt. Dies ist bei der im Vorhinein festgelegten Staffelmiete nicht möglich. Nach Ablauf der letzten Staffel kann die Miete nur noch an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Die Indexmiete hingegen gilt auf Wunsch ohne zeitliche Beschränkung.

Die Indexmiete und die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbreme gilt auch für Indexmieten. Wenn im entsprechenden Gebiet eine Mietpreisbremse aktiv, was in Deutschland vor allem in den Großstädten der Fall ist, darf die Miete bei einem neu abgeschlossenen Vertrag maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies gilt daher auch für die Ausgangsmiete bei einem Indexmietvertrag. Jedoch gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn die Mieterhöhung sich durch einen gestiegenen Verbraucherpreisindex rechtfertigen lässt.

Die Wirksamkeit der Indexmiete

Die Indexmiete ist nur dann wirksam, wenn sie schriftlich im Mietvertrag vereinbart wurde. Dabei muss die Vereinbarung zu Gunsten beider Vertragspartner wirken. Das bedeutet, dass die Miete bei Rückgang des Preisindexes auch sinken kann. der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes ist die einzige zulässige Bezugsgröße für die Indexmiete. So können sich beide Vertragsparteien auf die Bezugsgröße berufen.

Diese Voraussetzungen muss ein Indexmietverhältnis erfüllen, um wirksam zu sein:

• Der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes („Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“) muss als Bezugsgröße angegeben sein
• Die Miete muss jeweils für ein Jahr unverändert bleiben
• Die Mieterhöhung muss jedes Mal schriftlich geltend gemacht werden
• Die Berechnung der neuen Mietforderung muss dargelegt werden
• Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung darf nur dann geltend gemacht werden, wenn der Vermieter durch gesetzliche oder behördliche Auflagen zur Modernisierung verpflichtet wird, etwa zur Einhaltung von Abgaswerten
• Weitere Mieterhöhungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sind ausgeschlossen
• Für die Höhe der jeweils berechneten Erhöhung ist kein Einverständnis des Mieters erforderlich
• Die angepasste Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Anpassungserklärung fällig

Kündigung der Indexmiete

Anders als bei der Staffelmiete ist es bei der Indexmiete nicht möglich, das Kündigungsrecht des Mieters für bis zu vier Jahre auszuschließen. Das Kündigungsrecht ist also nicht eingeschränkt und folgt den üblichen gesetzlichen Vorgaben. In den meisten Fällen bedeutet dies, dass Mieter eine ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten erfüllen müssen. Vermieter müssen die Kündigung des Indexmietverhältnisses entsprechend begründen und rechtzeitig ankündigen.

Beispielrechnung zur Indexmiete

Die Indexmiete darf maximal alle 12 Monate angepasst werden. Auf Wunsch können die Parteien die Indexmiete auch so gestalten, dass eine Anpassung erst nach Änderung des Verbraucherpreisindexes um einen bestimmten Prozentsatz oder eine bestimmte Indexpunktzahl geändert hat. Auch der Mieter darf bei der Indexmiete eine Mietänderung gültig machen. Meist ist es der Vermieter, der eine Erhöhung schriftlich ankündigt. Für eine Mietsenkung ist der Mieter meist aktiver, jedoch sinkt der Index nur selten.

In jedem Fall ist es wichtig, in der Erklärung die Änderung des Preisindexes darzulegen. Dazu gehören Ausgangswert zu Mietbeginn oder zur letzten Anpassung und der aktuelle Indexwert. Damit sind diese Erklärungen deutlich einfacher als Erklärungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Faustregel zur Berechnung der Änderung der Indexmiete:

(neuer Indexstand: alter Indexstand x 100) - 100 = prozentuale Erhöhung

Beispiel zur Berechnung der Miethöhe bei der Indexmiete

• Letzte Anpassung der Miete zum 1.1.2018 auf 700 Euro
• Verbraucherpreisindex Januar 2018: 105,6 Punkte
• Verbraucherpreisindex Januar 2020: 108,1 Punkte
• (108,1 / 105,6 x 100) – 100 = 2,37 Prozent Erhöhung

Im Beispiel ist also eine Mieterhöhung um 16,59 Euro auf 716,59 Euro pro Monat ab Januar 2020 möglich. Die geänderte Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung fällig, in diesem Beispiel also ab März 2020.

Indexmiete Rechner

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Vor- und Nachteile der Indexmiete

Die Indexmiete bietet sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter einige Vorteile und Nachteile. Diese stellen wir hier in einer Übersicht dar:

	Vorteile der Indexmiete	Nachteile der Indexmiete
Für den Mieter	Anpassung an aktuelle Preise	Zeitpunkt der nächsten Mieterhöhung ist ungewiss
	Mietsenkungen möglich (aber selten)	Verbraucherpreisindex kann Mietpreisbremse übertrumpfen
	Eindeutige Bezugsgröße zur Bestimmung der Miete (transparent)
	Kein Kündigungsverbot für vier Jahre wie bei der Staffelmiete möglich
Für den Vermieter	Anpassung an aktuelle Preise	Bei einer niedrigen Miete ist keine schnelle Anpassung möglich
	Keine Genehmigung durch Mieter für Erhöhungen nötig	Ortsübliche Vergleichsmiete kann stärker steigen als der Lebenshaltungsindex
	Unkomplizierter als Erhöhung an ortsübliche Vergleichsmiete	Verbraucherpreisindex kann fallen, was zu geringerer Miete führt
	Mieterhöhung auch bei angeordneten Modernisierungen möglich	Kein Kündigungsverbot möglich

FAQ - Häufig gestellte Fragen

Wann lohnt sich die Indexmiete?

Die Wahl der Mietart hängt von den örtlichen Gegebenheiten ab. Bei der Indexmiete gibt es wenig Streitpotenzial. Sie eignet sich gut für kleinere Städte, in denen sich die Preise nicht so schnell entwickeln wie etwa in Berlin oder Hamburg.

Welche Art der Miete ist für den Mieter am vorteilhaftesten?

Für Mieter ist die „klassische“ Vergleichsmiete am vorteilhaftesten, da sich diese an der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet und eine Kappungsgrenze hat. In Großstädten sind Mieter oft durch die Mietpreisbremse geschützt, was jedoch bei der Indexmiete nicht immer der Fall ist.

Welche Art der Miete ist für den Vermieter am vorteilhaftesten?

Für Vermieter sind Staffelmietverträge meist vorteilhafter als Indexmieten, da sie mehr Planungssicherheit und weniger Verwaltungsaufwand bieten. Zudem kann das Kündigungsrecht des Mieters für bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden. Mit der Staffelmiete sind meist größere Mieterhöhungen möglich als mit der Indexmiete. Wenn jedoch eine längerfristige Inflation zu erwarten ist, bietet sich die Indexmiete an.