Mietbürgschaft

Die Mietbürgschaft macht es Geringverdienern, Azubis und Studierenden möglich, sich den Traum von der eigenen Wohnung zu erfüllen. Denn es handelt sich um eine Sicherheit für den Vermieter, der dank Mietbürgschaft der Eltern oder der Bank weiß, dass er selbst bei Zahlungsausfall des Mieters sein Geld erhält.

Mietbürgschaft: Definition und Zweck

Bei der Mietbürgschaft handelt es sich um eine Absicherung für Vermieter. Sie greift bei einem Mietausfall und ähnelt daher der Barkaution. Ihre Höhe ist ebenfalls auf drei Netto-Kaltmieten beschränkt. Wenn die Netto-Kaltmiete einer Wohnung zum Beispiel 500 Euro pro Monat beträgt, darf der Wert der Mietbürgschaft 1.500 Euro nicht überschreiten.

Die Mietbürgschaft ist dann lohnenswert, wenn der Mieter keine finanziellen Reserven hat, um die Kaution zu überweisen oder um eventuelle finanzielle Ausfälle durch Ersparnisse abzudecken. Dank der Bürgschaft ist weder ein Dispokredit noch ein Ratenkredit nötig. Die Mietbürgschaft muss in schriftlicher Form hinterlegt werden. Sie wird meistens von den Eltern oder anderen Familienangehörigen übernommen. Diese versichern schriftlich, dass sie bei Mietausfall die Kosten übernehmen.

Im Vergleich zur Kaution bietet die Bürgschaft eine noch höhere Sicherheit für den Vermieter. Denn er kann die Bürgen schnell zur Kasse bitten und im Falle einer Zwangsvollstrecken sogar die Kosten für Gericht und Anwalt von den Bürgen abdecken lassen. Die Kautionszahlung hingegen deckt derartige Kosten nicht.

Varianten der Mietbürgschaft

Der Vermieter muss den Bürgen akzeptieren. Wenn gute Gründe vorliegen, darf er diesen auch ablehnen. Grundsätzlich darf jeder als Bürge eintreten. Diese Bürgen kommen häufig vor:

• Eltern oder Verwandte: Bei der sogenannten private Bürgschaften lassen sich Eltern oder Verwandte des Mieters als Bürgen eintragen. Sie müssen vorweisen, dass sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen, um die Kosten eines eventuellen Mietausfalls oder einer Zwangsvollstreckung zu übernehmen.
• Banken: Inzwischen bieten auch Banken die Möglichkeit einer Mietbürgschaft an. Hierfür berechnen sie eine monatliche Gebühr. Für Mieter sind Eltern und Verwandte meist die bessere Variante, da sie fairere Konditionen anbieten.
• Versicherungen: Ähnlich wie Banken bieten auch Versicherungen Mietbürgschaften an, die sich ganz leicht online abschließen lassen. Die Versicherung hinterlegt die geforderte Kaution beim Vermieter und erhält dafür Gebühren vom Mieter. Wenn die Bürgschaft schnell vorliegen muss, sind Versicherungen eine gute Option. Jedoch sind auch hier die Kosten nicht zu unterschätzen.

Unterschied zur Kautionsbürgschaft

Die Mietbürgschaft bezieht sich auf Mietausfälle sowie auf eventuelle Zwangsvollstreckungen. Sie gilt somit als selbstschuldnerische Bürgschaft, die auch bei Rechtsstreitigkeiten greift. Sie bietet dem Vermieter mehr Sicherheit. Es gibt neben der selbstschuldnerischen Bürgschaft ohne Vorausklage auch die Ausfallbürgschaft. Hier muss sich er Vermieter bei Mietschulden zunächst direkt an den Mieter wenden. Erst, wenn er eine erfolglose Zwangsvollstreckung durchgeführt hat, darf der Vermieter sich an den Bürgen wenden, um die Kosten einzuholen.

Die Kautionsbürgschaft hingegen beschränkt sich nur auf die Zahlung der Kaution. Sie gilt als reine Kautionsbürgschaft und ist nur dazu gedacht, die Barkaution zu ersetzen. Eine Kombination aus Kaution und Bürgschaft ist möglich, solange die Haftungssumme den Betrag von drei monatlichen Netto-Kaltmieten nicht überschreitet.

Eigenschaften der Mietbürgschaft

Die Mietbürgschaft lässt sich mit einer herkömmlichen Bürgschaft vergleichen, aber sie ist explizit auf die Mietzahlung bezogen. Mögliche Mietrückstände sowie Schadensersatzansprüche werden vom Bürgen bei Bedarf übernommen. Er haftet außerdem für Gerichts- und Anwaltskosten sowie Zwangsvollstreckungen. Die Bürgschaft bezieht sich immer nur auf einen Mietvertrag und darf nur auf diesen angewendet werden.

Damit die Mietbürgschaft gültig ist, muss sie unbedingt schriftlich vorliegen. Eine elektronische Variante (zum Beispiel per E-Mail) ist nicht erlaubt. In der Bürgschaft sollten Details wie die Deckelung des Haftungsbetrags und die Daten des Bürgen enthalten sein. Jedoch muss die Bürgschaft keiner vorgegebenen Form entsprechen.

Möglichkeiten zur Deckelung

In der schriftlichen Erklärung der Mietbürgschaft kann eine Deckelung enthalten sein. Normalerweise sieht diese wie folgt aus:

„Ich verpflichte mich, für sämtliche aus dem bezeichneten Mietvertrag entstandenen Verpflichten bis zu einer Höhe von xxx Euro, also maximal drei Monats-Netto-Kaltmieten, zu bürgen.“

Die Deckelung bei drei Monats-Netto-Kaltmieten ist weit verbreitet. Sie entspricht der Höhe der Kaution und stellt somit eine alternative Sicherheit für den Vermieter dar. Zudem entspricht sie dem Kündigungszeitraum und somit dem Mietverlust, denn falls der Mieter nicht zahlt, kann der Vermieter ihm nach drei Monaten kündigen. Durch die Bürgschaft weiß er, dass der Bürge die fehlenden Mietkosten abdeckt.

Übrigens: Offiziell müssen Vermieter sich entscheiden, ob sie eine Kaution oder eine Bürgschaft vom Mieter verlangen. In der Praxis ist jedoch beides möglich, wenn der Mieter nämlich die Bürgschaft freiwillig anbietet. Dazu darf der Vermieter freundlich auffordern. Der Mietinteressent muss dem nicht nachkommen, kann aber seine Chancen unter den Mitbewerbern deutlich erhöhen, indem er sowohl Kaution als auch Mietbürgschaft vorlegt.

Gefahren für den Bürgen

Die Bürgen, also meist die Eltern eines jungen Mieters, haften gegenüber dem Vermieter. Ihre Gefahr besteht also darin, maximal drei Monats-Netto-Kaltmieten bezahlen zu müssen. Darüber hinaus gibt es eine unbeschränkte Haftung, wenn zum Beispiel ein entsprechendes Bürgschaftsangebot vorliegt oder eine nachträgliche Mietbürgschaft zur Abwendung der Kündigung des Mieters genutzt wird.

Grundsätzlich haften die Bürgen nur für Ansprüche aus dem Mietverhältnis, also für Mietzahlungen, Nebenkosten, Zahlungen für Beschädigungen an der Wohnung, Kosten für unterlassende Reparaturen und Räumungskosten. Die Bürgen dürfen im Haftungsfall beim Mieter Regress nehmen, also die ausstehenden Ansprüche verlangen.

Akzeptanz beim Vermieter

Vermieter verlangen vor allem beim jungen Mietern wie Studierenden sowie bei Mietern mit geringem Einkommen oder mit einer mangelnden Empfehlung des Vorvermieters eine Bürgschaft. Diese ist bei Vermietern weithin akzeptiert. Für den Vermieter bringt sie die folgenden Vorteile:

• Weniger Aufwand als bei der Mietkaution
• Keine Rechtsstreitigkeiten beim Auszug
• Bonitätsprüfung ist beim Beantragen der Mietbürgschaft enthalten, sodass sich Mieter mit früheren Zahlungsschwierigkeiten ausschließen lassen
• Wohnungen in strukturschwächeren Gegenden lassen sich mit Mietbürgschaft leichter vermieten, da es eine größere Auswahl an Nachmietern gibt
• Vermieter sind vom ersten Tag des Mietverhältnisses an versichert und müssen nicht auf Teilzahlungen der Kaution warten
• Im Schadensfall können Vermieter schnell und rechtssicher handeln

Die Mietbürgschaft hat also viele Vorteile für den Vermieter. Sollte ein Schadensfall wie etwa ein Zahlungsausfall vorliegen, muss der Vermieter jedoch alle erforderlichen Dokumente vorweisen, was sehr zeitaufwändig sein kann. Sobald der Vermieter seinen Anspruch beweist, geht die Schadensregulierung jedoch sehr schnell.

FAQ - Häufig gestellte Fragen

Darf der Vermieter einen Bürgen ablehnen?

Ja, Vermieter dürfen Bürgen ablehnen, wenn dafür ein guter Grund vorliegt. Dies kommt zwar nicht häufig vor, aber wenn der Bürge abgelehnt wird, darf auch der Mieter abgelehnt werden. In diesem Fall sollten sich Mieter und Vermieter über eine Alternative austauschen. Der Mieter sollte seinen Bürgen sehr sorgfältig aussuchen.

Darf der Vermieter sowohl eine Kaution als auch eine Mietbürgschaft verlangen?

Offiziell dürfen Vermieter nur eine Sicherheit in Höhe von drei Monats-Netto-Kaltmieten verlangen. Diese kann sich jedoch aus einer Kaution und einer Bürgschaft zusammensetzen, solange die kombinierte Höhe die Deckelung nicht überschreitet. Zudem haben Mieter bessere Chancen auf dem Wohnungsmarkt, wenn sie zusätzlich zur vollen Kaution eine freiwillige Mietbürgschaft anbieten können. Dies gilt insbesondere für Niedrigverdiener.

Wie hoch darf die Mietbürgschaft maximal sein?

Die Höhe der Mietbürgschaft darf nur drei Netto-Kaltmieten betragen. Jedoch ist es auch möglich, darüber hinaus weitere Kosten vom Bürgen einzufordern, wie etwa die Ausgaben für eine Zwangsvollstreckung. Außerdem lassen sich Alternativen in der Mietbürgschaft vereinbaren. Hier ist es sinnvoll, bei Bedarf einen Anwalt hinzuzuziehen.

Welche Vor- und Nachteile bringt die Mietbürgschaft für den Mieter?

Die Mietbürgschaft hat für den Mieter sowohl Vorteile als auch Nachteile. Als positiv ist zu bewerten, dass Miet- und Kautionsbürgschaften unkompliziert über das Internet beantragt werden können und keine finanziellen Reserven genutzt werden müssen. Auch ein Kredit für die Kaution fällt dank Mietbürgschaft weg. Sie lohnt sich besonders für kurze Mietverhältnisse. Auf der anderen Seite erhält der Mieter bei einer Bankbürgschaft seine Ausgaben nicht zurück, wie es bei der Kaution der Fall ist. Manche Vermieter lehnen die Kautionsbürgschaft ab.