Mietminderung - Was zu beachten gilt

Wenn eine Mietwohnung nicht zu 100% in dem vom Vermieter garantierten Zustand ist, muss der Mieter dafür in vielen Fällen auch nicht 100% der Miete zahlen. Erhebliche Mängel wie etwa eine nicht funktionierende Heizung oder Mäuse in der Stadtwohnung können die Mietminderung rechtfertigen. Der Mieter darf dann einen Teil der monatlichen Miete einbehalten. Jedoch liegt die Beweislast auch bei ihm. Es ist empfehlenswert, sich vor der Mietminderung rechtlich beraten zu lassen.

In diesem Artikel, der sich sowohl an Mieter als auch an Vermieter richtet, geht es um die rechtliche Situation der Mietminderung, die Gründe für eine Mietminderung, die mögliche Höhe der Minderung sowie um Tipps für beide Parteien.

Die rechtliche Situation bei der Mietminderung

Sowohl im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als auch in anderen Rechtsprechungen und Präzedenzfällen finden sich Informationen zur rechtlichen Lage bei einer Mietminderung. Es ist empfehlenswert, sich beim zuständigen Amtsgericht über vorhandene Entscheidungen in ähnlichen Fällen zu informieren. Diese können als Orientierungshilfe dienen.

Gründe für eine Mietminderung

Die Höhe der zulässigen Mietminderung hängt davon ab, wie stark der vorhandene Mangel das Alltagsleben in der Mietwohnung beeinträchtigt. Jedoch ist hier die Frage nach der Zumutbarkeit sehr subjektiv. Zum Beispiel ist bei Mäusen in einer Stadtwohnung eine Mietminderung von bis zu 100% möglich, während von der Decke tropfendes Wasser oder eine defekte Wohnungstür nur bis zu 30% Minderung erlauben. Kinderlärm zum Beispiel ist kein Grund für eine Mietminderung.

Sehr häufig kommt es vor, dass der Mieter aufgrund einer defekten oder nicht ausreichend funktionierenden Heizung eine Mietminderung fordert. Hier gelten sehr präzise gesetzliche Regeln, denn der Vermieter muss für eine funktionierende Heizung sorgen, die es zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April ermöglicht, die Wohnung tagsüber auf mindestens 20°C zu heizen. Bei mangelhafter Leistung ist eine Mietminderung zwischen 20 und 50% realistisch, bei einem Heizungsausfall 70%. Wenn die Heizung bei Minusgraden ausfällt, gestehen Gerichte dem Mieter oft eine Mietminderung von 100% zu.

Weitere Gründe für eine Mietminderung:

• Baulärm
• Defekte Dusche
• Fehlender Briefkasten
• Defekter Herd
• Unzumutbare Gerüche
• Kriminelle Nachbarn
• Mottenbefall
• Defekte Rollläden
• Stromausfall
• Zugluft durch Türen und Fenster
• Hellhörigkeit
• Eingerüstete Fassade
• Defekter Wasserboiler
• Rost im Wasser
• Schimmel (wenn nicht vom Mieter verursacht)
• Klopfgeräusche in der Heizung

Höhe der Mietminderung

Besonders schwierig ist die Frage nach der Höhe der Mietminderung. Hier liegt es am Mieter, eine angemessene Minderung bei der monatlich überwiesenen Miete auszuwählen. Online gibt es viele Tabellen, die eine erste Orientierung darstellen. Es gilt, diese zu speichern und mithilfe von Präzedenzfällen aus ähnlichen Situationen eine Grundlage für die Entscheidung zu schaffen. Bei gutem Verhältnis zum Vermieter ist es auch möglich, ein Einvernehmen mit dem Vermieter zu finden. Dies ist die ideale Lösung, denn dann gibt es keine rechtlichen Schwierigkeiten mit der Mietminderung. Wichtig ist es, entsprechende Regelungen schriftlich festzuhalten.

Wenn die Mietsache nicht mehr nutzbar oder bewohnbar ist (Beispiel Wasserschaden oder defekte Heizung), dann kann der Mieter für die Dauer des Mangels komplett auf die Mietzahlung verzichten. In anderen Fällen hängt die Mietminderung von der Schwere und Dauer des Mangels ab. Minderungstabellen helfen dabei, eine Schätzung zu treffen. Alternativ ist es möglich, eine Nutzwertanalyse durchzuführen, die die Minderungsquote angeben kann. Dabei erhält jeder Raum der Mietwohnung einen Wohnwert oder Nutzwert, was dabei hilft, den Grad der Beeinträchtigung zu quantifizieren.

Rückwirkende Mietminderung

Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist auch eine rückwirkende Mietminderung zulässig. Dafür muss der Mieter den Vermieter jedoch rechtzeitig von dem Mangel in Kenntnis gesetzt haben. Sollte der Vermieter den Mangel nicht beheben und der Mieter vorerst weiterhin die volle Rente zahlen, weil er sich auf die Behebung verlässt, kann er bei ausbleibender Reparatur auch im Nachhinein eine Mietminderung veranlassen. Nach sechs Monaten verjährt dieses Recht, aber dann kann der Mieter eine zukünftige Mietminderung anwenden.

Mietminderung: Tipps für Mieter

Um als Mieter bei der Mietminderung stets auf der richtigen Seite zu bleiben, gilt es, die folgenden Hinweise zu beachten:

• Vermieter direkt über den Mangel informieren (schriftlich)
• Mangel ausreichend dokumentieren
• Lösung mit dem Vermieter suchen
• Bei ausbleibender Reparatur Mietminderung und ihre Begründung mithilfe von Minderungstabellen oder einer Nutzwertanalyse dokumentieren
• Bei Rechtsstreit hilft ein Sachverständigen-Gutachten
• Prüfen, ob ein Recht auf Schadensersatz gemäß §536 a BGB besteht
• Bei Bedarf das Recht auf fristlose Kündigung nutzen

Mietminderung: Tipps für Vermieter

Vermieter haben die Pflicht, die Mietwohnung im vereinbarten Zustand zu erhalten. Mängel führen daher dazu, dass der Vermieter seine Pflicht nicht voll erfüllt und der Mieter daher mit einer Mietminderung im Recht ist. Für Vermieter sind diese Hinweise wichtig:

• Mängel direkt nach Anzeige durch Mieter reparieren (und dokumentieren)
• Beweislast über den Mangel liegt beim Mieter
• Mietminderung gilt nur bei erfolgtem Hinweis über den Mangel an den Vermieter
• Bei vom Mieter verursachten Mängeln und einer folgenden Mietminderung darf der Vermieter fristlos kündigen

FAQ - Häufig gestellte Fragen

Kann ich meine Miete mindern, wenn die Türen defekt sind?

Wenn Ihre Türen defekt sind und dadurch Zugluft ensteht oder das Wohnen erheblich beeinträchtigt wird können Sie eine Mietminderung vornehmen. Diese sollte allerdings im Verhältnis zum Schaden stehen.