Möblierte Wohnung mieten

Viele Menschen arbeiten heute flexibel und müssen häufiger umziehen als früher. Für sie ist eine bereits möblierte Wohnung sehr interessant als Mietobjekt. Studierende, Geschäftsreisende, Pendler und Digitale Nomaden sind die Hauptzielgruppe von möblierten Wohnungen, die zur Miete angeboten werden.

Für Vermieter bringt die möblierte Wohnung einige Extrakosten mit sich, da es Anschaffungskosten für die Einrichtung gibt. Jedoch erlauben die Möbel es, einen höheren Mietpreis anzusetzen. Außerdem ist es einfacher, die Zielgruppe zu erreichen. Diese wiederum nimmt den höheren Mietpreis häufig gern in Kauf, denn die Möblierung bedeutet letztendlich Komfort.

Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ist es wichtig, den Umgang mit der möblierten Wohnung detailliert im Mietvertrag festzuhalten. Außerdem ist es in vielen Fällen empfehlenswert, sich über eine Haftpflichtversicherung zu unterhalten, die insbesondere den Mieter bei Schäden an den Möbeln schützt. Aber auch Vermietern sparen gründliche Regelungen so einige Sorgen.

Die Eigenarten einer möblierten Wohnung

Eine möblierte Wohnung ist gesetzlich nicht genau definiert. Jedoch lässt sich dann davon sprechen, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der Einrichtungsgegenstände und Möbel der Wohnung zur Verfügung stellt. Dabei kommt es unter anderem auf die Frage an, welche Möbel für das alltägliche Leben und die Haushaltsführung wichtig sind. Sind viele Möbel vorhanden, die aber nicht alle einen erkennbaren Nutzen haben, lässt sich auch von einer teilmöblierten Wohnung sprechen.

Wichtig ist, dass Mieter auch bei der Anmietung einer möblierten Wohnung kein Anrecht auf eine vollständig vorhandene Einrichtung haben. Normalerweise sind alle oder die meisten dieser Einrichtungsgegenstände vorhanden:

• Bett
• Tisch und Stühle
• Schränke und Kommoden
• Regale
• Lampen
• Gardinen
• Teppiche
• Bettwäsche
• Sofa oder Sessel
• Waschvorrichtungen

Küchengeräte sowie die Einrichtung der Küche zählen nicht unbedingt zur Möblierung. Es ist vielmehr Standard, die Mietwohnung mit einem Herd und einem Ofen auszustatten und Wasseranschlüsse für weitere Geräte wie die Spülmaschine und die Waschmaschine zur Verfügung zu stellen.

Eine Besonderheit möblierter Mietwohnungen besteht darin, dass der Vermieter einen Möblierungszuschlag erheben darf. Dessen Berechnung ist ebenfalls nicht genau gesetzlich geregelt, muss sich aber in einem verhältnismäßigen Rahmen befinden. Es handelt sich um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete. In der Praxis kommt entweder das Berliner Modell oder das Hamburger Modell für die Berechnung des Möbelzuschlags zum Einsatz:

Beim Berliner Modell beträgt der Möblierungszuschlag zwei Prozent des Zeitwertes der Möbel bei Abschluss des Mietvertrags. Eine lineare Abschreibung über zehn Jahre sowie eine Kapitalverzinsung von 14 Prozent werden zugrunde gelegt. Der monatliche Zuschlag berechnet sich aus dem Neuwert der Möbel, der durch 10 Jahre geteilt wird und dann mit der Anzahl nicht vergangener Jahre und zwei Prozent multipliziert wird. Bei einem Anschaffungspreis von 5.000 Euro würde der monatliche Zuschlag im ersten Jahr dementsprechend 100 Euro betragen. Im zweiten Jahr der Miete darf der Vermieter nur noch 90 Euro pro Monat aufschlagen.

Beim Hamburger Modell liegen ebenfalls eine Verzinsung der Anschaffungskosten und eine Abschreibung der Einrichtungsgegenstände nach der üblichen wirtschaftlichen Abnutzungszeit zugrunde. Der Abschreibungszeitraum beträgt hier jedoch nur sieben Jahre, wofür jährlich 15 Prozent von der Steuer abgeschrieben werden. Daraus ergibt sich bei einem Anschaffungspreis der Möbel von 5.000 Euro ein monatlicher Zuschlag von 112,50 Euro im ersten Jahr und 101,25 Euro im zweiten Jahr.

Mietpreisbindung möblierter Wohnungen

Auch für möblierte Wohnung gilt die Mietpreisbremse oder Mietpreisbindung, die in verschiedenen deutschen Großstädten angewendet wird. Als Berechnungsgrundlage dient normalerweise der Mietspiegel. Hier muss der Vermieter den Mietspiegel für vergleichbare unmöblierte Wohnungen nutzen, da es keine eigene Variante für möblierte Mietwohnungen gibt. Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen, muss dann noch der Möblierungszuschlag hinzugerechnet werden. Darauf ergibt sich ein Wert, den der Vermieter mit dem Mietpreis nur um die gültige Prozentzahl überschreiten darf.

In der Praxis ist es jedoch so, dass der Vermieter die Berechnung des Möblierungszuschlags nicht offenlegen muss. Somit können Mieter nur schwer überprüfen, ob die Grenzen der Mietpreisbremse eingehalten sind oder nicht. Es handelt sich in vielen Fällen um einen Graubereich. Dennoch ist es sinnvoll, eine ungefähre Berechnung anzustellen. So können beide Seiten sichergehen, dass die Mietpreise für die möblierte Wohnung sich in etwa im Rahmen der Regelungen bewegen.

Übrigens: Vermieter können die Kosten für die Einrichtung der Wohnung als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Auch deren Reparatur sowie eventuell anfallende Handwerkerkosten sind zumindest zum Teil von der Steuer befreit.

Eigene Möbel in der möblierten Wohnung

Es ist wichtig, bei der Anmietung einer möblierten Wohnung genaue Regeln im Mietvertrag zu treffen. Zum Beispiel sollte eine Inventarliste erstellt werden, damit sowohl Mieter als auch Vermieter genau wissen, welche Möbel zum Mietvertrag gehören. Der Mieter hat das Recht, während seiner Mietzeit die Möbel aus der Wohnung zu entfernen oder umzustellen. Er kann diese zum Beispiel zwischenlagern und durch eigene Möbel ersetzen. Wichtig ist, dass die Möbel keinen Schaden nehmen und beim Auszug wieder im vereinbarten Zustand in der Wohnung stehen.

Beachten Sie die folgenden Grundsätze:

• Der Vermieter darf es nicht verbieten, Möbel zu entfernen, solange der Mieter diese ordnungsgemäß lagert und bei Auszug wieder in den Ursprungszustand zurückversetzt
• Der Mieter zahlt mit seinem Möblierungszuschlag auch für die üblichen Abnutzungserscheinungen von Möbeln
• Dementsprechend ist der Vermieter bei vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung und daraus resultierendem Verschleiß dazu verpflichtet, Möbel zu ersetzen
• Es ist zwar empfehlenswert, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließt, aber diese Vereinbarung darf nicht im Mietvertrag stehen

Vorgehen bei minderwertigen Möbeln

Vor Unterzeichnung des Mietvertrags sollte der Mieter sich alle Möbel genau anschauen. Wenn diese seinen Qualitätsansprüchen nicht genügen, gibt es die Möglichkeit, mit dem Vermieter eine Vereinbarung zu treffen. Alle Regelungen sollten schriftlich festgehalten werden. Außerdem kann der Mieter die möblierte Wohnung übernehmen und die Möbel zwischenlagern, um seine eigenen Möbel zu nutzen.

Um Streitigkeiten über den Zustand der Möbel zu vermeiden, ist eine gründliche Inventarliste im Übergabeprotokoll zu empfehlen. Neben detaillierten Beschreibungen der einzelnen Möbelstücke sollten bei Bedarf auch Fotos gemacht werden, um den ungefähren Wert der Möbel zu dokumentieren. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den Wert jedes Möbelstücks schätzen zu lassen. Dies ist vor allem bei wertvollen Antiquitäten empfehlenswert.

Haftung für Schäden an den Möbeln der Mietwohnung

Wenn an den Möbeln Mängel entstehen, stellt sich zunächst die Frage, wessen Schuld dies ist. Der Mietvertrag enthält oft eine Pflege- und Fürsorgepflicht des Mieters. Das bedeutet, dass dieser die Möbelstücke so gut wie möglich behandeln und bei Bedarf auch mit passenden Mitteln pflegen muss. Sollte es hier zu Nachlässigkeiten gekommen sein, ist laut Mietvertrag der Mieter in der Zahlungspflicht.

Falls die Möbel hingegen verschleißen oder bereits beim Einzug Mängel hatten, liegt die Verantwortung eher beim Vermieter. Für den Mieter ist es jedoch wichtig zu wissen, dass er die Mängel dokumentieren sollte. Die Beweislast liegt nämlich meist bei ihm. Gerade in Fällen wie Schimmel an den Möbeln ist es schwierig, eine gute Lösung zu finden. Umso wichtiger ist es für den Mieter, eine gute Haftpflichtversicherung abzuschließen.