Staffelmiete in Deutschland

Die Staffelmiete ist vor allem bei Vermietern beliebt, da sie viel Planungssicherheit bietet und es ohne Probleme möglich macht, die Miete regelmäßig zu erhöhen. Die Mieterhöhung erfolgt dabei automatisch, meist einmal pro Jahr. Im Mietvertrag werden alle Mieterhöhungen bereits ausgemacht, sodass keine weiteren Anpassungen an den Mietpreis mehr möglich sind. Bei Zustimmung des Mieters kann die Staffelmiete auch nachträglich vereinbart werden.

In diesem Beitrag geht es darum, wie sich die Staffelmiete definiert, wie häufig eine Mieterhöhung bei der Staffelmiete vorkommt, wann sie wirksam ist und wie sich ein Staffelmietvertrag kündigen lässt. Zudem stellen wir Ihnen wichtige Grenzen und Restriktionen sowie die Auswirkungen der Mietpreisbremse auf die Staffelmiete vor. Zuletzt geht es um die Vor- und Nachteile an dieser Form der Miete sowie um häufige Fragen zum Thema.

Staffelmiete Definition

Die Staffelmiete stellt eine mietvertraglich vereinbarte, automatische Mieterhöhung in Staffelpreisen dar. Meist stimmt der Mieter schon bei Abschluss des Mietvertrags zu, dass und wann in den nächsten Jahren Mieterhöhungen anstehen. Laut §557a im BGB muss die Staffelmiete für bestimmte Zeiträume schriftlich vereinbart werden. Dafür sind prozentuale Angaben nicht ausreichend: die jeweilige Erhöhung muss im Mietvertrag in einem Geldbetrag ausgewiesen werden. Pro Jahr darf die Staffelmiete maximal einmal erhöht werden.

Häufigkeit der Mieterhöhung

Die automatische Mieterhöhung bei der Staffelmiete muss im Vertrag genau mit dem jeweiligen Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete fällig ist, angegeben werden. Der Vermieter muss den Mieter nicht gesondert benachrichtigen oder dazu auffordern, den neuen Betrag zu zahlen. Falls der Mieter seine Mietzahlungen nicht anpasst, kommt er in Zahlungsverzug und läuft Gefahr, dass der Vermieter ihn erst abmahnt und dann kündigt.

Während die Staffelmietvereinbarung gilt, ist eine Mieterhöhung aus anderen Gründen ausgeschlossen. Weder nach Modernisierungsarbeiten noch zur Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Miete eine höhere Zahlung fordern. Er muss schon vor Abschluss des Mietvertrags entscheiden, welches Mietsystem er bevorzugt und wann welche Zahlungen anfallen.

Wichtig: Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ist auch bei einer Staffelmiete möglich, sofern die Betriebskosten steigen und im Mietvertrag die Zahlung der Betriebskosten vereinbart ist.

Dauer der Staffelmiete

Der Staffelmietvertrag hat eine automatische Befristung, die jedoch nicht unbedingt für die Mietdauer, sondern eher für die Mietzahlungen gilt. Bis zum Ablauf der letzten vereinbarten Mietstaffel gilt die Staffelung. Danach bleibt der Mietvertrag normalerweise bestehen und die klassischen Regeln zur Mieterhöhung gelten. Diese bestehen darin, dass der Vermieter die Mieterhöhung ausdrücklich verlangen und korrekt begründen muss.

Alternativ ist es möglich, die jährlichen Mietsteigerungen ohne ein Enddatum festzulegen. Im Vertrag sollte zudem stehen, dass die erste Mietstaffel mindestens für ein Jahr gilt. Ohne Zustimmung des Mieters ist bei einem „endlosen“ Staffelmietvertrag die Rückkehr ins Vergleichsmietensystem nicht möglich.

Wenn der Vermieter einen befristeten Mietvertrag aufsetzt, muss er darin immer den Grund, etwa eine künftig geplante Eigennutzung, angeben. Dann ist es unerheblich, ob es sich um eine Staffelmiete oder eine Vergleichsmiete handelt. Im Mietvertrag sollten alle Fristen explizit aufgeführt sein.

Wirksamkeit der Staffelmiete

Die Staffelmietvereinbarung ist nur dann wirksam, wenn sie schriftlich getroffen wurde. Beide Vertragsparteien müssen die gleiche Urkunde, also den Mietvertrag, unterschreiben. Wenn auf einer Seite mehrere Personen sind, zum Beispiel Eheleute oder eine WG, müssen alle den Mietvertrag unterschreiben. Dieser sollte die folgenden Angaben zur Staffelmiete enthalten:

• Art der Staffelmiete
• Daten zur jeweiligen Staffelerhöhung
• Genaue Angaben zur Höhe der jeweiligen Mieterhöhung
• Zahlungsmodalitäten
• Details zur Frist des Vertrags
• Kündigungsmöglichkeiten

Kündigung der Staffelmiete

Für die ersten vier Jahre nach Abschluss des Staffelmietvertrags kann das Kündigungsrecht des Mieters laut BGB ausgeschlossen werden. In diesem Fall können Mieter frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums kündigen. Wenn das Kündigungsrecht nicht explizit ausgeschlossen wird, gelten normale Regelungen. Innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist dürfen Mieter dann unabhängig von der aktuellen Staffel kündigen. Wenn der Vermieter kündigt, muss er einen triftigen Kündigungsgrund vorweisen.

Sollte der Kündigungsausschluss formularmäßig vereinbart werden, also im Mietvertrag stehen, aber vier Jahre überschreiten, dann ist die ganze Klausel laut Bundesgerichtshof ungültig. Dabei handelt es sich um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. In diesen Fällen dürfen Mieter sich auf die normale Kündigungsfrist von drei Monaten berufen.

Grenzen und Restriktionen bei der Staffelmiete

Wenn Vermieter das Vergleichssystem bei der Miete wählen, müssen sie die sogenannten Kappungsgrenzen beachten. Diese geben an, dass Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nur insgesamt 20% betragen dürfen. In Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze beträgt dieser Betrag sogar nur 15%. Jedoch gilt die Kappungsgrenze nicht für Staffelmietvereinbarungen. Das bedeutet, dass die Höhe der Mietstaffeln innerhalb von drei Jahren um mehr als 15 bzw. 20% steigen darf.

Dennoch gibt es Grenzen bei der Festlegung der Miethöhe. Hier kommt das Wirtschaftsstrafgesetz zum Einsatz. Dieses verbietet unter anderem Mietwucher. Wenn der Vermieter nachweisbar ein geringes Angebot an vergleichbaren Angeboten ausnutzt, die Miete weit über 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzt oder anderweitig zu hohe Kosten ansetzt, etwa bei den Betriebskosten, kann der Mieter aufgrund von Mietwucher kündigen.

Die Staffelmiete und die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist vor allem in Großstädten mit Wohnungsknappheit wie Hamburg, Berlin und München bekannt. Grundsätzlich dürfen alle Bundesländer Gebiete ausweisen, in denen es nicht ausreichend Wohnraum vorhanden ist. Die Mietpreisbremse gibt vor, dass neu abgeschlossene Mietverträge die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen dürfen. Dies gilt auch für die Staffelmiete – sowohl für die Miethöhe bei Mietbeginn als auch für die einzelnen Mietstaffeln. Für Mieter und Vermieter ist es daher sinnvoll, die ortsübliche Vergleichsmiete immer wieder mit der vereinbarten Staffelmiete zu vergleichen.

Die Bundesländer können Gebiete ausweisen, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit preiswertem Wohnraum gefährdet ist und in denen die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen begrenzt ist. Zahlreiche Länder haben inzwischen Verordnungen zur Mietpreisbremse erlassen. In den von der Mietpreisbremse erfassten Gebieten darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Das folgende Beispiel zeigt, dass bei einer Staffelmiete trotz Mietpreisbremse eine Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus möglich sein kann:

• Ausgangsmiete in einer Stadt mit Mietpreisbremse: 700 Euro pro Monat
• Nächste Mieterhöhung laut Staffelmietvertrag: 800 Euro pro Monat
• Ortsübliche Vergleichsmiete zur nächsten Mieterhöhung: 720 Euro
• Ortsübliche Vergleichsmiete + 10% = 792 Euro = maximale Miete laut Mietpreisbremse
• Der Mieter muss daher nur 792 statt 800 Euro in der nächsten Staffel zahlen, aber der Vermieter kann trotzdem einen höheren Preis als bei der Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen

Vor- und Nachteile an der Staffelmiete

Die Staffelmiete bringt für Vermieter und Mieter zugleich eine große Planbarkeit. Vermieter profitieren von weniger Verwaltungsaufwand. Zudem müssen sie die Mieterhöhungen bei der Staffelmiete nicht begründen. Da die regelmäßigen Mieterhöhungen bereits festgelegt sind, wissen beide Parteien, was auf sie zukommt. Dass die Mietpreisbremse auch bei Staffelmietverträgen gilt, ist ein Vorteil für den Mieter.

Auf der anderen Seite kann die Staffelmiete über die ortübliche Vergleichsmiete steigen, selbst bei vorliegender Mietpreisbremse. Dies ist ein Nachteil für den Mieter, aber ein Vorteil für den Vermieter. Ein Nachteil bei der Staffelmiete besteht für den Vermieter darin, dass eine Mieterhöhungen aus anderen Gründen möglich sind. Wenn also zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen anstehen, kann der Vermieter diese Kunden nicht auf seine Mieter mit Staffelmietvertrag im Rahmen einer Mieterhöhung umlegen, sondern muss sie selbst bezahlen.

Der Kündigungsverzicht für maximal vier Jahre kann ein Vorteil für den Vermieter sein, da er so mehr Planungssicherheit bei der Belegung seiner Mietimmobilie hat. Für den Mieter handelt es sich hingegen oft um einen Nachteil, da er nicht flexibel kündigen kann, sondern den Ablauf der Frist abwarten muss. Vor allem in Städten mit knappem Wohnraum handelt es sich daher um eine wenig attraktive Option, denn der Mieter kann durch die wegfallende Kappungsgrenze und die fehlende Begrenzung durch die ortsübliche Vergleichsmiete viel Geld verlieren. Eventuell zahlt er vier Jahre lang 10% mehr Miete als vor Ort üblich.

Neben der Staffelmiete gibt es noch die sogenannte Indexmiete, mehr erfahren Sie unter: https://www.mietpreise.info/site/indexmiete

Vorteile der Staffelmiete im Überblick

• Hohe Planbarkeit durch langfristige Bindung
• Preisstabilität durch vorheriges festsetzen des Mietpreises
• Mietpreisbremse gilt trotzdem

Nachteile der Staffelmiete im Überblick

• Bei schlechtem Vertrag kann die Miete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete werden
• Eine vorzeitige Kündigung wird in den meisten Fällen ausgeschlossen

FAQ - Häufig gestellte Fragen

Für wen lohnt sich eine Staffelmiete?

Eine Staffelmiete ist vor allem für Vermieter profitabel. Mieter, die bereits wissen, dass sie über längere Zeit am gleichen Ort wohnen und sich vor allem Sicherheit wünschen, können von der planbaren Staffelmiete ebenfalls profitieren, sofern die Staffelmiete nicht zu hoch ist. Eine zu hohe Staffelmiete ist für Mieter eher mit Nachteilen verbunden.

Wie oft darf bei der Staffelmiete die Miete erhöht werden?

Die Staffelmiete darf sich alle zwölf Monate, aber nicht öfter erhöhen. Die Daten und genauen Mieterhöhungen müssen schon zu Abschluss des Mietvertrags schriftlich festgehalten werden. Eine spätere Änderung geht nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien.

Gilt die Mietpreisebremse auch bei der Staffelmiete?

Ja, die Mietpreisbremse gilt auch bei der Staffelmiete. Diese darf in Gebieten mit Mietpreisbremse also maximal 10% über die ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Jedoch gilt die Kappungsgrenze von einer maximalen Mieterhöhung von 15 bis 20% über einen Zeitraum von 3 Jahren bei der Staffelmiete nicht.

Wie kann ich einen Mietvertrag mit Staffelmiete kündigen?

Im Staffelmietvertrag sollten alle Details zur Kündigung festgehalten werden. Manche Vermieter schließen die Kündigung in den ersten vier Jahren des Mietverhältnisses aus. Danach oder bei fehlendem Kündigungsausschluss gilt für Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.