Wohnflächenberechnung

Die Berechnung der Wohnfläche ist komplizierter als gedacht. Insbesondere bei Dachschrägen und Sonderflächen wie Keller oder Treppe werden schnell Fehler gemacht. Wenn im Miet- oder Kaufvertrag falsche Flächen angegeben werden, hat das sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter Konsequenzen.

Wohnfläche Definition

Die Wohnfläche ist die Summe aller Grundflächen der Wohnräume, die zu einer Wohnung gehören und die ausschließlich zum Wohnen verwendet werden. Die Räume müssen zu einer bestimmten Wohnung gehören, denn Gemeinschaftsflächen wie das Treppenhaus werden nicht zur Wohnfläche gezählt.

Laut der Wohnflächenverordnung zählen alle bewohnbaren Räume zur Wohnfläche. Davon ist die Nutzfläche zu unterscheiden. Diese wird in der DIN-Norm 277 näher definiert und umfasst neben der Wohnfläche auch anderweitig nutzbare Flächen wie Verkehrs- und Nutzflächen. Dazu gehören zum Beispiel die folgenden Zweckbestimmungen:

• Büroarbeit
• Lagern, Verkaufen und Verteilen
• Bildung, Kultur und Unterricht
• Produktion, Hand- oder Maschinenarbeit, Experimente
• Pflegen und Heilungen
• Sonstige Nutzungen, die sich vom reinen Wohnen unterscheiden lassen

Funktionsräume wie etwa Heizräume oder Hauswirtschaftsräume gehören jedoch immer zum Wohnraum.

Regelungen zu Sonderflächen wie Keller oder Dachboden

In der Wohnflächenverordnung ist genau angegeben, welche Räume und Flächen in welchem Umfang zur Wohnflächenberechnung dazugehören. Grundsätzlich gehen alle Räume einer Wohnung in die Berechnung ein, obwohl sie nicht alle zu 100 Prozent gewertet werden.

Diese Räume gelten normalerweise in vollem Umfang als Wohnräume:

• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Wohnzimmer
• Esszimmer
• Küche
• Bad
• Flure
• Nebenräume wie Speisekammer und Abstellräume

Außerdem gibt es weitere Räume und Flächen, die die folgenden Sonderregelungen aufweisen und entsprechend auf die Wohnfläche aufgeschlagen werden:

• Wintergarten und Schwimmbad: 50 Prozent Wohnfläche, wenn sie zu allen Seiten geschlossen sind, und 100 Prozent Wohnfläche, wenn sie beheizt sind
• Balkone, Dachgärten, Terrassen und Loggien: 25 Prozent Wohnfläche, bei sehr hochwertiger Ausstattung bis zu 50 Prozent
• Keller und Garage: keine Wohnfläche, da sie außerhalb der Wohnung liegen
• Garten: keine Wohnfläche
• Geschäftsräume: keine Wohnfläche, es sei denn, der Mieter nutzt einen Raum in der Wohnung als Arbeitszimmer (dann 100 Prozent Wohnfläche)
• Treppen: bei weniger als drei Stufen 100 Prozent Wohnfläche, bei höheren Treppen keine Wohnfläche

Größere Installationen wie Badewannen, Einbaumöbel oder Öfen gehören zur Wohnfläche und dürfen nicht herausgerechnet werden. Nischen, die weniger als 13 cm tief sind oder nicht bis zum Boden herunterreichen, werden hingegen von der Wohnfläche abgezogen.

Regelungen bei Dachschrägen

In Dachgeschosswohnungen sowie beim Dachboden gibt es Sonderregelungen, denn durch die häufig vorliegende Dachschräge ist der Wohnraum hier deutlich kleiner. Laut Wohnflächenverordnung dürfen nur Räume mit einer Höhe ab zwei Metern vollständig in die Wohnfläche eingehen. Wenn die Raumhöhe durch die Dachschrägen unter einem Meter liegt, wird die Fläche bei der Berechnung nicht berücksichtigt.

Räume, die aufgrund von Dachschrägen eine Höhe zwischen ein und zwei Metern haben, werden zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung aufgenommen. Hier ist Vorsicht geboten, denn die meisten Fehler bei der Wohnflächenberechnung entstehen beim Vermessen der Dachschrägen. Sollte es sich um eine Wohnung mit Schrägen halten, ist es daher empfehlenswert, hier die angegebene Wohnfläche genau nachzuprüfen.

Die richtige Berechnung der Wohnfläche

In Deutschland dürfen für die Berechnung der Wohnfläche verschiedene Methoden herangezogen werden. Es gibt keine allgemeingültige Berechnungsgrundlage, obwohl vor Gericht stets die Wohnflächenverordnung zum Einsatz kommt. Bei gefördertem Wohnbau muss das Wohnraumförderungsgesetz beachtet werden.

Grundsätzlich gilt, dass die Flächenberechnung von Mietwohnungen im Vertrag geregelt werden sollte. Für den Mieter ist die Berechnung nach Wohnflächenverordnung meist am günstigsten, während für Vermieter die Wohnflächenvermittlung nach DIN 277 vorteilhaft ist, da hier mehr Grundfläche wie Balkone und Dachschrägen angerechnet werden kann.

Wichtige Normen zur Berechnung

Die folgenden Normen kommen zur Berechnung der Wohnfläche zum Einsatz:

• DIN-Norm 277: Diese Norm regelt die Grundflächen und Rauminhalte von Hochbau-Bauwerken. Sie erzielt ein hohes Flächenergebnis und ist daher bei Eigentümern beliebt. Dachflächen, Balkone und Kellerräume werden vollständig als Nutzfläche oder Wohnfläche mit eingerechnet. Vor allem bei Dachgeschosswohnungen werden so viel mehr Quadratmeter Wohnfläche berechnet als bei anderen Methoden.
• DIN-Norm 283: Diese Norm ist zwar seit dem Jahr 1983 offiziell nicht mehr in Kraft, kommt aber immer noch manchmal als Berechnungsgrundlage vor. Wenn sich beide Parteien explizit dafür entscheiden, ist dies erlaubt. Die Norm enthält jedoch keine Regelungen für Garagen, Heizungsräume oder Terrassen. Sie nimmt drei Prozent Putzabschlag bei den Rohbaumaßen vor.
• Zweite Berechnungsverordnung: Bis zum Jahr 2003 war die zweite Berechnungsverordnung verbreitet. Sie ist nur noch in manchen Fällen gültig. Für die Wohnflächenberechnung nach dieser Variante wird die Grundfläche aller Wohnungsräume addiert. Danach werden Flächen wie Schornsteine oder Säulen, die weniger als 0,1 Quadratmeter Fläche einnehmen, abgezogen. Grundflächen wie Balkone, Loggien oder Dachgärten gelten zur Hälfte als Wohnraum.
• Wohnflächenverordnung: Seit dem 1. Januar 2004 ist die Wohnflächenverordnung der wichtigste Maßstab für die Wohnflächenberechnung in Deutschland. Sie bewertet nur den Teil der Wohnungsgrundfläche, der zum Wohnen genutzt werden kann, und ist dabei relativ streng. Räume mit Dachschrägen, Balkone oder Terrassen werden meist nicht gezählt. So kommt es zu einem eher geringen Flächenergebnis, was für Mieter oft vorteilhaft ist.

Hinweise zur Vermessung

Ob Mieter oder Vermieter, die Vermessung der Wohnung ist essenziell für eine korrekte Wohnflächenberechnung. Jedoch ist dies gerade bei verwinkelten Räumen, Leisten oder ungewöhnlich geformten Badewannen eine Herausforderung. Es ist möglich, einen Profi zu engagieren, der gegen Entgelt die Messung vornimmt.

Alternativ helfen diese Tipps dabei, die Mietwohnung korrekt auszumessen:

• Der Laserentfernungsmesser ist genauer als ein Zollstock, lässt sich leicht bedienen und kann Ergebnisse auf Knopfdruck abspeichern
• Ein grober Grundflächenplan der Wohnung hilft dabei, die Messung systematisch durchzuführen und alle Ergebnisse einzutragen; so ist eine spätere Berechnung möglich
• Verwinkelte Räume sollten vor der Vermessung in logische geometrische Formen eingeteilt werden
• Klebestreifen auf dem Boden dienen als optische Hilfe bei der Vermessung und machen es möglich, Einzelflächen auszumessen, die später addiert werden können
• Bei Dachschrägen ist die Raumhöhe besonders wichtig, denn Raumteile mit einem Meter oder weniger Höhe zählen gar nicht als Raumfläche; bei der Vermessung hilft der Laserentfernungsmesser, der vom Boden aus anzeigt, wie hoch die Decke ist. Die Flächen zwischen einem und zwei Meter Höhe können so entsprechend gemessen und hälftig angerechnet werden, während Raumteile mit einer Deckenhöhe von mehr als zwei Metern zu 100 Prozent zur Wohnfläche gehören.

Abweichungen im Mietvertrag

Wenn die gemessen Wohnfläche nicht mit den Flächenangaben im Mietvertrag übereinstimmt, hat das wichtige Konsequenzen. Je nach Höhe der Abweichung können sich zum Beispiel Änderungen in der Miethöhe oder bei den Nebenkosten ergeben. Auch eine Kündigung ist möglich.

Zunächst lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. Wenn dort nur ein Circa-Wert genannt wird, ist eine leichte Abweichung meist nicht erheblich und führt zu keinen Folgen. Bei einer genauen Angabe und einer wesentlichen Abweichung hingegen, nämlich ab 10 Prozent, können Mieter zum Beispiel die Miete mindern. Dies geht um die Prozentzahl der Abweichung. Wenn die Mietwohnung also zum Beispiel 20 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, ist eine Mietminderung von 20 Prozent erlaubt. Zudem dürfen Mieter die in der Vergangenheit zu viel bezahlte Miete zurückfordern. Dies gilt jedoch nur für die letzten drei Jahre.

Darüber hinaus hat eine abweichende Mietfläche Auswirkungen auf die Nebenkosten. Diese dürfen unabhängig von der Höhe der Abweichung gemindert werden. Hier gilt die Zehn-Prozent-Hürde nicht, aber die Nebenkosten dürfen vom Mieter nur für maximal drei Jahre zurückgefordert werden.

Hinzu kommt, dass Mieter bei einer Abweichung der Wohnflächenberechnung von mehr als zehn Prozent der im Mietvertrag vereinbarten Zahl auch fristlos kündigen. Dies gilt jedoch nur, wenn der Mieter kürzlich von der Abweichung erfahren hat. Er darf nicht bis zu einem passenden Zeitpunkt warten.

Vermieter haben im Fall einer falschen Wohnflächenberechnung keine Rechte. Da davon ausgegangen wird, dass sie die Wohnfläche ermitteln, müssen sie die Konsequenzen von Fehlern tragen. Vermieter dürfen also weder die Miete erhöhen noch kündigen, wenn sich herausstellt, dass die Wohnfläche größer ist als im Mietvertrag angegeben. Jedoch ist es möglich, die Nebenkostenabrechnung entsprechend anzupassen, da hier immer die tatsächliche Quadratmeterzahl zugrunde liegt.

FAQ - Häufig gestellte Fragen

Ist eine falsche Angabe der Wohnfläche ein Kündigungsgrund?

Ja, wenn der Vermieter die Wohnungsfläche im Mietvertrag falsch angibt und die Wohnung mindestens 10 Prozent kleiner ist als angegeben, darf der Mieter fristlos kündigen. Sollte die Wohnung größer sein als angegeben, ist dies normalerweise kein Problem. Der Vermieter darf in diesem Fall keine Preiserhöhung fordern, aber er darf die Nebenkosten anpassen.

Wer kann mir bei der Wohnflächenberechnung helfen?

Die Wohnflächenberechnungen können Mieter grundsätzlich selbst vornehmen. Alternativ ist ein Sachverständigengutachten möglich. Dies kostet je nach Größe der Wohnung mindestens 150 Euro. Sollte es zu einer Klage vor Gericht kommen, ist das Gutachten unbedingt nötig.

Welche Berechnungsnorm sollte ich nutzen?

Als Mieter sollten Sie die Wohnflächenverordnung zur Berechnung nutzen. Vermieter bevorzugen meist die DIN-Norm 277. Die gewählte Berechnungsform sollte im Mietvertrag schriftlich festgelegt werden, um Unklarheiten zu vermeiden.