Zwangsräumung

Die Zwangsräumung ist die letzte Option für Vermieter, deren Mieter trotz rechtmäßiger Kündigung die Wohnung nicht verlassen. Vor der Räumung ist eine Räumungsklage nötig, die eine gerichtlich angeordnete Zwangsräumung möglich macht. In diesem Beitrag erhalten Sie Informationen zu den Voraussetzungen für eine Zwangsräumung, zur Durchführung der Räumung und zu den Rechten von Vermieter und Mieter in dieser Situation. Zudem beantworten wir häufig gestellte Fragen.

Zwangsräumung Definition

Bei der Zwangsräumung handelt es sich um eine Maßnahme der gerichtlichen Zwangsvollstreckung. Die Rechtsgrundlage für die Räumung stellt die deutsche Zivilprozessordnung (ZPO) dar, die ab §885 die „Erwirkung der Herausgabe einer unbeweglichen“ Sache beschreibt. Für die Räumung ist ein Vollstreckungstitel wie ein Räumungsurteil möglich. In der Praxis entscheiden sich Vermieter normalerweise dann für die Räumungsklage, wenn sie den Mietvertrag wegen Mietausfall gekündigt haben, der Mieter aber dennoch nicht auszieht. Auch bei Mietnomaden kommt die Zwangsräumung häufig zum Einsatz.

Voraussetzungen für eine Zwangsräumung

Um die Zwangsräumung durchsetzen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Falls der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt, indem er die Miete nicht zahlt, die Ruhe stört oder Schäden an der Wohnung verursacht, ist zunächst eine Abmahnung nötig. Diese muss der Vermieter schriftlich an den Mieter senden, damit er sein Verhalten ändern kann. Sollte er dies nicht tun, ist eine Kündigung angebracht.

Vermieter müssen bereits bei der Abmahnung und Kündigung korrekt vorgehen, um sich später auf diese Dokumente berufen zu können. Grundsätzlich muss der Vermieter zunächst kündigen und dabei das Kündigungsrecht beachten. Eine ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten ist die Regel, aber in Fällen wie ausbleibenden Mietzahlungen ist auch eine außerordentliche Kündigung mit sofortiger Wirkung möglich. Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, ist es an der Zeit für den nächsten Schritt.

Diese Gründe für eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung sind denkbar:

• Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten
• Rückstand bei der Mietkaution von mehr als zwei Monatsnettokaltmieten (bei Mietverträgen, die nach dem 1. Mai 2013 abgeschlossen wurden)
• Störung des Hausfriedens durch Beleidigungen, Lärm, Drogenkonsum oder Gesundheitsgefährdung
• Grobe Vernachlässigung der Mietwohnung
• Untervermietung ohne Genehmigung des Vermieters
• Gewerbebetreibung in der Wohnung ohne Genehmigung

Nach der Kündigung hat der Mieter unabhängig von der Art der Kündigung zwei Wochen Zeit, um die Wohnung zu räumen. Für diese Zeit steht dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung zu. Sollte der Mieter nach dieser Frist von zwei Wochen nicht ausgezogen sein, ist eine Räumungsklage angebracht. Diese können Vermieter beim Amtsgericht, das für den Bezirk der Wohnung zuständig ist, einreichen.

Durchführung der Räumung

Für die Durchführung der Zwangsräumung ist zunächst ein Räumungstitel nötig. Dieser ist das Ergebnis der erfolgreichen Räumungsklage. Sollte diese Klage erfolgreich sein, hat der Vermieter keinen Räumungstitel – in diesem Fall ist keine Zwangsräumung nötig. Neben dem rechtskräftigen Urteil ist in manchen Fällen auch eine einstweilige Verfügung ausreichend für die Durchführung der Räumung.

Wichtig ist, dass Vermieter keinesfalls eigenmächtig handeln dürfen. Weder mit noch ohne Räumungstitel dürfen sie die Mietwohnung räumen lassen oder gar selbst räumen. Auch bei hohen Zahlungsrückständen ist dies in keinem Fall erlaubt.

Für das richtige Vorgehen sollten Vermieter zunächst die Räumungsfrist abwarten, die das Gericht dem Mieter eventuell gewährt. Manchmal greift auch der Räumungsschutz, etwa bei Krankheit oder Suizidgefahr des Mieters. Wenn die Frist verstrichen ist und der Räumungsschutz nicht mehr gilt, beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung. Dieser setzt normalerweise noch einmal eine Frist von drei Wochen an, in der der Mieter die Wohnung freiwillig räumen kann.

Erst, wenn auch diese Frist verstrichen ist, erfolgt die eigentliche Zwangsräumung. Dafür beauftragt der Gerichtsvollzieher ein Speditionsunternehmen. Der Vermieter muss für diese Kosten in Vorkasse gehen. Sobald die Wohnung leergeräumt ist und der Mieter ausgezogen ist (in drastischen Fallen muss er vom Gerichtsvollzieher aus der Wohnung entfernt werden), ist die Zwangsräumung beendet. Zur Sicherheit sollten Vermieter die Schlösser austauschen – selbst, wenn der Mieter die Schlüssel zurückgegeben hat.

Kostenübernahme der Zwangsräumung

Der Mieter muss die Kosten für die Zwangsräumung übernehmen, da er Prozessverlierer ist, wenn es zur Räumung kommt. Jedoch wird der Gerichtsvollzieher ohne einen Kostenvorschuss nicht tätig, weshalb der Vermieter in Vorleistung gehen muss. Die Höhe dieses Kostenvorschusses kann zum Beispiel bei einer Dreizimmerwohnung zwischen 2000 und 3000 Euro betragen. Hinzu kommen Lagerkosten für die entfernten Möbel, für die ebenfalls der Vermieter zuständig ist.

Da Mieter, die zwangsgeräumt werden, häufig zahlungsunfähig sind, besteht die Gefahr, dass der Vermieter auf seinen Kosten sitzenbleibt. Somit stellt die Zwangsräumung ein finanzielles Risiko dar. Jedoch sind die ausbleibenden Mietzahlungen oder Schäden an der Mietwohnung häufig ein noch größeres Risiko für den Vermieter.

Mit dem sogenannten „Berliner Modell der Räumung“ gibt es eine kostengünstigere Variante für Vermieter. Hier kümmert sich der Gerichtsvollzieher nur um die Herausgabe der Wohnung, sodass geringere Kosten anfallen. Die Einrichtungsgegenstände verbleiben in der Mietwohnung und die Schlösser werden ausgetauscht. Wenn der Mieter seine Gegenstände nicht innerhalb einer festgelegten Frist zurückfordert, darf der Vermieter sie im Berliner Modell verkaufen oder versteigern und somit verwerten.

Rechte als Mieter

Im Bereich der Zwangsräumung haben Mieter verschiedene Rechte. Die Räumungsklage lässt sich zum Beispiel durch Bezahlung der ausstehenden Mietschulden abweisen. Während der mündlichen Verhandlung mit dem Vermieter darf ein Mieter auch einen Antrag auf eine Räumungsfrist stellen. Das Gericht prüft diesen Vorschlag und setzt eine angemessene Frist für den freiwilligen Auszug fest. So soll Obdachlosigkeit verhindert werden. Da diese Variante auch für den Vermieter einfacher ist, willigt er häufig ein.

Wenn es zu einer Räumungsklage kommt, kann der Mieter sich durch einen Anwalt für Mietrecht vertreten lassen. Er kann versuchen, den Erhalt des Mietverhältnisses durchzusetzen, indem er zum Beispiel Einwände gegen die Kündigung vorbringt. Zudem kann der Rechtsanwalt eine einvernehmliche Einigung erwirken oder die Räumungsfrist, die normalerweise drei Wochen beträgt, verlängern, wenn entsprechende Gründe vorliegen.

Sollte der Mieter es verpasst haben, einen Antrag auf Räumungsfrist zu stellen, oder wenn die Frist bereits abgelaufen ist, kann er Vollstreckungsschutz beantragen. Wenn das Gericht diesem Antrag stattgibt, wird eine Schutzperiode festgelegt. Beim Vollstreckungsschutz handelt es sich um das letzte Mittel, um die Zwangsräumung zu verhindern. Gründe wie eine schwere Erkrankung, Gefahr für Obdachlosigkeit oder Suizidgefahr können akzeptiert werden. Jedoch muss der Mieter den Antrag auf Vollstreckungsschutz spätestens 14 Tage vor dem Räumungstermin beim zuständigen Amtsgericht stellen. Das Gericht informiert die zuständige Gemeinde über den Fall, und diese hilft bei der Wohnungssuche.

Rechte als Vermieter

Für Vermieter ist die außergerichtliche Einigung oft die beste Variante bei Zahlungsrückständen. Denn die Räumungsklage stellt eine hohe finanzielle Belastung dar. Eine Abmahnung mit einer Zahlungsfrist sollte daher stets den ersten Schritt darstellen. Wenn der Mieter seiner Zahlungspflicht noch immer nicht nachkommen, ist eine Zahlungsklage (statt einer Räumungsklage) eine günstigere Variante. Im Erfolgsfall erhält der Vermieter einen Zahlungstitel, der 30 Jahre lang gilt.

Ein wichtiges Vermieterrecht, das bei der Vorbeugung von Zwangsräumungen hilft, ist die Einforderung der Mietkaution. Diese darf drei  Monatskaltmieten betragen und stellt eine gewisse finanzielle Sicherheit dar – weitere Informationen zur Kaution gibt es hier (https://www.mietpreise.info/site/mietkaution).

Zudem sollten Vermieter bei Mietrückständen oder Unregelmäßigkeiten schnell reagieren und sich mit dem Mieter in Kontakt setzen. Eine zeitnahe Abmahnung ist eine gute Möglichkeit, schon beim Rückstand einer Monatsmiete aktiv zu werden.

FAQ - Häufig gestellte Fragen

Darf ich als Vermieter die Zwangsräumung selbst durchführen?

Nein, als Vermieter dürfen Sie die Wohnung nur in den seltensten Fällen eigenständig räumen. Wenn Sie ohne Gerichtsbeschluss eine Wohnung räumen oder räumen lassen, sind Sie dem Mieter zu Schadensersatz verpflichtet – selbst, wenn sich dieser im Zahlungsrückstand befindet. Wählen Sie bei der Zwangsräumung stets den offiziellen Weg und beauftragen Sie einen Gerichtsvollzieher sowie eine Spedition für alle Aufgaben. Wertloses Gerümpel dürfen Sie noch Auszug des Mieters entsorgen, Hinterlassenschaften von Wert müssen Sie hingegen einlagern.

Was ist das Berliner Modell?

Die Berliner Räumung ist eine kostengünstigere Variante für den Vermieter. Anstatt Spedition und Einlagerung der Möbel zu bezahlen, muss er nur für den Gerichtsvollzieher und den Austausch der Schlösser aufkommen. Die Einrichtungsgegenstände des Mieters verbleiben vorerst in der Wohnung.

Was geschieht mit dem Hausrat des Mieters?

Im herkömmlichen Ablauf der Räumung wird der Gerichtsvollzieher von einem Umzugs- oder Möbelunternehmen begleitet, das den Hausrat des Mieters entfernt und einlagert. Der Mieter kann sich seine Gegenstände kostenpflichtig bei dem Unternehmen abholen. Wenn er dies nicht innerhalb der gesetzten Frist tut, werden die Gegenstände entsorgt oder verwertet. Bei der Berliner Räumung gilt: Wenn der Mieter seine in der Wohnung verbliebenen Gegenstände nicht innerhalb der gesetzten Frist zurückfordert, darf der Vermieter sie verwerten.